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かしこい建物管理

全１２回に渡って、建物維持管理や建物ストック活用について提案していきます。


＜執筆＞
株式会社コストトレード
企画部　上田　浩通
http://www.costtrad.com/

第５回： 現況建物の機能査定の留意点と改善計画書に対するお客様の声について

計画的な建物修繕に取り組んでみましょう

　緊急での建物修繕はコスト高という結果を招いてしまうだけでなく、予算化していない支出は年度における運営計画の見直しなど負担となります。不具合が生じてからの修繕対応という不合理な建物管理を改善するためにも、計画的な建物修繕に取り組んでいただくことをご提案します。


ポイントとなるのが改善計画書です

　改善計画書を作成することにより、経年劣化による重要な修繕事項のリスト化、法令改正や度重なる小規模改修に伴う法令不適合事項の洗い出し、建物の利用者ニーズとの不整合事項など、建物のもつ問題点を一元的に整理することができます。簡潔にどこに問題点があるのかをわかりやすくまとめているため、建物修繕の方針決定がスムーズに行えます。
　改善計画書を作成するにあたっては、以前ご説明した機能査定調査を行う必要がありますが、調査を行うにあたり、いくつかの留意点があります。

留意点①

　建物外装タイルなどの劣化調査（浮き調査）は、基本的に目視や直接打診による調査を行います。バルコニーなど足掛かりのない３階以上の建物については、立地条件などが整えば赤外線カメラによる調査が可能ですが、場合によっては足場の架設で調査以外の思わぬコストがかかることがあります。

留意点②

　設備機器の修繕履歴がわかる資料があれば、より詳細な設備劣化診断が可能となります。オーバーホールなど入替を行わない、より経済的なメンテナンス方法のご提案にもつながります。

留意点③

　現行法規適合査定調査では、建物の新築時や増築、大規模改修時の確認申請書の副本の内容確認が重要となります。申請当時の法令適合方法や仕様などが明記されており、この書類を確認することで、より的確な査定を行うことが可能となります。
　ちなみに確認申請を伴わない小規模改修については、誘導灯や火災報知器など消防法上の設備は日頃から消防署の指導などでチェックされている場合が多いのですが、建築基準法上の各種規定については未確認であるケースがあります。確認申請を伴う改修を行う場合に是正工事が必要となり、余計なコストがかかるといった事例がよくあります。


　改善計画書で建物のウィークポイントを押さえ、的確な修繕のタイミングと発注方法の方針を決定し、計画的な建物修繕を実施していきましょう。

　これまでご紹介してきた「建物周期表」、「コストシミュレーション」、「建物カルテ」等のツールを活用することで、計画的な建物修繕を実践することができます。「建物周期表」や「コストシミュレーション」を基にした修繕計画により、年度ごとの修繕費用の予算化や実施に向けた積み立て、そして補助金活用等が可能となり、コスト面での合理化が図れます。また「建物カルテ」による修繕履歴の管理により重複改修工事等の無駄を回避することができます。


※　この記事は月刊誌「ＷＡＭ」平成２６年８月号に掲載されたものです。
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