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連載コラムコーナー
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| 【事例①】 | 病室の空調機の更新（計７台）にあたり、工事会社からの見積金額と工事内容の精査を行いました。加湿器内蔵型の空調室内機での更新計画となっており、レジオネラ菌発生等の衛生上の問題と専門業者での清掃や消耗部品交換等メンテナンスを必要とする点を指摘し、仕様変更によるイニシャルコスト削減と将来におけるランニングコスト発生を防止しました。 |
★ 修繕内容に応じた専門業者への発注や同じ種類の工事をまとめて一括で発注する等の合理化が図れると同時に、見積比較等の適正な価格競争での発注が可能となります。
| 【事例②】 | 下記の３つの修繕工事の発注において、工事を一括集約し、設備工事が主であることから設備業者による入札方式を採用することで修繕費用を削減しました。 ● 空調機用蒸気配管の漏れ対策工事 ● 給水ポンプ（２台）取替と附帯工事 ●外壁クラック補修 結果：この修繕工事の年間予算の約15％（約600 千円）のコストダウンを達成。 |
★ 年度ごとに予算化された工事を計画的かつ合理的に発注することで、無駄のない資金計画の実行が可能となります。またあわせて補助金の活用も期待できます。
2 職員で対応できる内容について
これまで紹介してきました「建物周期表」、「コストシミュレーション」、「建物カルテ」の活用によって修繕方法や内容の適正、合理性を検証することができます。また、工事会社からの見積金額についての精査や交渉も可能となります。
| 【事例③】 | 建物竣工時に取扱説明書に基づく操作方法の説明があるもののわかりづらく、実際の運営では不要なボタン操作を行い、結果的にメンテナンス会社へ些細な内容で対応を依頼するなど不合理な管理となっていました。 その見直しとして、防災盤等監視盤の操作手順を写真でわかりやすく示したカードを作成し、職員の方へ説明したうえで盤に携帯しました。それにより誤操作・誤発報の場合、職員で警報音停止と復旧操作ができるようになり、それまでメンテナンス会社に緊急対応してもらうことで発生していた費用の削減と、施設職員の意識改革に寄与しました。 建物竣工時に取扱説明書に基づく操作方法の説明があるもののわかりづらく、実際の運営では不要なボタン操作を行い、結果的にメンテナンス会社へ些細な内容で対応を依頼するなど不合理な管理となっていました。 その見直しとして、防災盤等監視盤の操作手順を写真でわかりやすく示したカードを作成し、職員の方へ説明したうえで盤に携帯しました。それにより誤操作・誤発報の場合、職員で警報音停止と復旧操作ができるようになり、それまでメンテナンス会社に緊急対応してもらうことで発生していた費用の削減と、施設職員の意識改革に寄与しました。 |
★ このような方法で現行のメンテナンス内容や委託会社への発注形態を整理し、操作マニュアルを携帯されてはいかがでしょう。これまで疑問であったものが明瞭化され、経済的な建物メンテナンス実施へ向けての第一歩となります。
また、下記の周期表を活用することをお勧めします。竣工時からの機器等の内容や、耐久年数・使用時間を整理したもので、保証期限前の点検に有効活用できます。
※ この記事は月刊誌「ＷＡＭ」平成２６年９月号に掲載されたものです。
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